恨不得卖掉自己的景区,惨痛的业绩已经让旅游投资忘记了初衷!

2023-08-14 02:13:07 浏览：35 作者：管理员

泰古旅说

景区的基本属性是资源，所以很多老板儿都急匆匆的买地占地，但这与城里的房地产大不相同，工程更复杂、链条更长、投资回报年限更更长。如何从经营的角度看景区：1.来的人数；2.人均消费价；3.经营成本控制。1与2是收入，3属于支出。收入-支出=利润，简单的等式就是一切运营管理的底层逻辑。

- 01 -

重资产

景区的基本属性是资源，

所以很多老板儿都急匆匆的买地占地，

但这与城里的房地产大不相同，

工程更复杂、链条更长、投资回报年限更更长。

景区投资的基本特点是重资产投资，

投资额相对大且固定资产占比高，

所以很多民营或个人老板投资后就大部分时间停着，

或者修建时间漫长，

殊不知，

在这样的长工期或长建设期中，

资金成本就足以让资金链断裂。

既然是重资产投资，

所以国企与大型民企投资居多；

既然知道了是重资产投资，

所以在业态项目打造上，

很多景区采取了联合投资与联合运营，

尤其是以玻璃制品类的体验项目，

尤其是以主题类体验为主的项目；

既然是重资产投资，

那么景区内外的基础设置配套

则一定要说服与督促政府完善健全。

- 02 -

长周期

几组数据可以看出：

第一，

景区类上市公司的市值平均在100亿以下。

食品类的，已经有接近万亿的公司，茅台酒；

你看看电器的，基本都是上千亿估值。

第二，

从上市公司投资景区的回报年限平均是7--11年，

基本就是资金综合成本率10%左右的标准，

略高于GDP增速，属于保本型投资。

第三，

景区类的或者说文旅类的上市公司，

市盈率已经低于A股平均市盈率。

当然随着2018年到2019年股市的变化，

这个数据有一定参考性，但差距不是那么大。

这些数据，

一个是市值规模，

一个是增长率，

一个是投资回报年限（净利润率）。

在经济形势稳中有降的大局面下，

投资景区虽不是最佳投资，

但放平心态、长线投资，还是属于价值投资类别。

- 03 -

运营的角度看景区

经营的角度看景区：

1.来的人数；

2.人均消费价；

3.经营成本控制。

1与2是收入，3属于支出。

收入-支出=利润，这里的支出包括了成本与费用，

简单的等式就是一切运营管理的底层逻辑。

我们来看“来的人数”：

从景区本身设计与安全管理的角度，

有几个上限，叫最大承载量、瞬间承载量，

还有一个叫最佳心理容量。

其实每个景区、每个项目都有安全游玩人数上限，

还有一个舒适人数上限。

这些其实就是单个景区以及内部业态的“天花板儿”。

这个上限范围内，

“人数*价格”得到的累计收入，

减去固定投资摊销和年度运营费用后，

必须得满足7年收回投资，

这也是一个投资测算的基本要求。

我们来看“人均消费价”：

中国山岳型景区，

就连上市公司也一样，

就是“门票+客运”占比收入的60%左右。

但主题类景区，

哪一个的套票不是300元左右，

若加上吃住行游购娱的消费，过3000元轻轻松松的。

网络上不是有个数据吗？

重庆2018年接待游客5.5亿人次，排名全国第一。

外地游客来重庆平均消费3133元，

重庆人出去旅行平均消费2900元。

重庆还是因为目的地游个人整体消费低于北上广深，

所以年轻人愿意来此旅游消费的，

这就是大环境下的旅游消费的一个特点。

而关于门票，

国内的趋势是控制价格，

直至最后全部实现免费。

对比国际上的做法，

中国景区在门票上收费占比相对较高，

比如法国门票占比0.37%，美国门票占比0.1%。

那么人均消费价的运营重点就是“免费入园或进入景区后，

分功能区域内的分项目的收费设计，

分业态的布置规划与运营阶梯服务费设计”。

简单的方式已经在山河景观类的景区内可见，

就是各种玩儿水、体验高空玻璃等项目。

我们来看看“经营成本控制”：

我们说景区是重资产投资，

不管你最后是自营还是托管运营，

前期投入的以固定资产为主的重资产，

却不是什么直接可以增值的资产，

所以在投资时“即使是非投不可，

也要做到投入最小化、最优化”。

既然是长线投资，

整体回报年限决定了的，

那么投资与经营的步骤协调至关重要，

我们遇到的有钱有情怀的老板们，

都是自己修路、自己造景，

只能是佩服，

因为我没有那么多钱，也体会不到那种感觉，

但看到最后的结果都是一声叹息，

更有甚者是恨不得卖掉自己的景区，

渐行渐远、也不是初衷。

既然是长线投资，

分步投与分布造，

还有分布上的业态，

如酒店、旅居、康养、运动、社区、会所......

如研学、红色游、文创、比赛......

我们看到几个上市公司的布局与节奏把控的非常好，

一是资本的力量，二是人才的智慧，三是执行力。

景区属于劳动密集型的服务产业，

人力成本是管理方面的一个重要点，

劳动合同的处理技巧也是必须的。

融资成本也拖垮了太多的景区，

吃过亏的老板，宁可停着也不再借钱，

如同股市割肉策略；

正在融资的个体老板，无可奈何，

走上了这条路，唯有前行；

而上市公司在股权融资方面也都受阻；

只有主题类景区，现金流大且平稳，

金融机构主动在找他们给予资金额度。

钱，最能检验人性，当然更能检验项目的质量。

看过了太多的景区，

也服务很多景区项目，

所以一直想先从大的方面来说说“他们投资的景区”，

任何生意或投资都会在发展过程中存在问题，

这也是正常的，

只不过在一些节点上，

还是需要有详细的市场预测与财务分析，

至少要做到投资投的心里有数、回收做到心里有底。

有多大资源，就干多大的事儿。

素材来源：大秦笔记

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