1.背景

2民宿选址/客户群体：

3.如何找到合适的房源？

4.设计/采购/装修/摄影

5.平台搭建/客户入住/个人IP

6.其他

背景

实业租房做民宿

在广州做民宿，我算是较早的 。当时 ，这种类型的民宿算是灰色产业 ，虽然政府不会干涉 。但是需要在街道办是需要登记的 ，还是有点偷偷摸摸的感觉 。大家租房子，公寓，基本上都是在OTA平台售卖 。刚开始通过朋友的介绍，以及在 Airbnb，途家，美团等平台找到排名前几名的房东， 预定他们的房间 ，了解同行是怎么操作的 ，怎样接待 ，有什么不一样的细节 ，学习他们优秀的地方 。之后 ，前前后后定了5间不同房东的房。 

每次预定房间都会和房东进行一个深入的沟通学习，以游客的身份了解 ，若房东好说话 ，我会直奔主题，询问很多相关的问题，增加对市场的认知 ，了解入住流程 ，了解客户群体等 。

选址/客户群体

根据上面人群定位开始选址 ，地段真的很重要，根据房子外部的交通（是否有地铁）环境，商圈 。内部的采光 ，格局，周边是否要噪音， 想客户所想 ，站在客户的角度思考，把自己当成一个来旅行 /工作调度临时订房上班的客人 如果自己看完房子都觉得不满意，客人怎么会满意呢?

如何找到合适的房源？

我找房源的方法一是通过中介直接找房源 ，二是通过人脉。找中介，中介会抽取月租金的百分之50，我通过中介找了3间商品房 ，另外5间loft是租到朋友家新购买的5间全新精装修的loft ，房子的价格也是低于部分市场价的 。在租房子前可以和房东协商价格。如如房子是在6楼 ，房东预期的价格是4200。

一个月 ，那么我的预期是砍价到3900左右 ，低于市场价太多房东也不会很愿意 。

我会和他说我在你隔壁租了一个一样的 ，他才3700 ，还有新空调，家具等 ，然后我会把中介发给我的照片给反活动看 ，一般情况3700是谈不下来的 ，但是4000-3900的概率是很大，后来把两房谈到了3900 。尽可能的把价格降下来，租房做民宿租金是每月稳定支出的一笔费用 ，以及其他的一些费用 ，例如前期装修 ，水电，物业 ，保洁 ，运营物资费用押金都是两押一付。

设计/采购/装修/摄影

根据对房源的前两套是在朋友的介绍下找的设计师 ，也和设计公司做过对比价格 ，私人的设计师价格会低于公司的价格 。

价格：(3000-6000)不同面积不同价格

设计出来偶尔会不符合自己的预期 ，需要和设计师沟通整改之后的房间自己尝试设计， 在小红书找了很多关于民宿方面的素材 ，可惜有些图片没有找到了 ，（虽然很难看，但设计完之后很有成就感）

设计：

自己做的设计 ，通过小红书搜索民宿找到很多的素材 ，选择自己喜欢的类型作为出发点 ，看起来很简单 ，但是设计和采购加起来是很繁琐的，需要大量的对比，民宿采购有网购基础更佳。

买过同款桌子 ，淘宝2000 ，阿里批发网1200 图片一样 ，货物也是一模一样，同一厂家生产 ，差价800 。这一条认知在其他方面也用的上 （还有一些账务是通过微信 ，银行支付 ，很多详细的数据没有保存下来）

装修：

我在58同城，还有类似的平台约师傅到现场看房子 。 

以前曾经吃过亏 ，所以这次找了七八个师傅报价作对比。就拿整个房间刷墙为例：我提供油漆 ，工具 。有的师傅报价4000 ，有的师傅报价1000 ，一定是需要货比三家，需要做的不是大装修，不需要技术含量非常高的师傅。

摄影 ：

把房子装修好之后摆好位置 ，找设计师拍照 ，找到的设计师也是一个非常好的小哥 ，和他聊开了后发现他单纯的只是喜欢摄影 ，并没有打算在摄影上赚多少钱 ，给我了我一个300元一套的报价（拍的很好 ）是非常便宜的一个价格了 。别的摄影师基本上都是800以上的的报价 。摄影需要把房间拍摄显得非常舒适 ，整体房源要大气 ，也要拍到一些很细节的地方，带有房间特色的地方 。 

平台搭建/客户入住/个人IP

运营这一块是学习同行的 ，看同区域排名前三的房东是怎么选择关键词 ，Airbnb标题上可以写50个关键词 ，从地点，周边有特色的景点/商城 ，办公区域，交通入手以我之前的房子为例：

房间名字+/珠江新城公寓 /地铁站/美领馆/花城广场/小蛮腰/大剧院/广州塔/尽可能的把客户能够想到的关键词写上房源介绍突出自己的优势，展示具体的交通 ，区域，配套设施 ，娱乐设备，

自己的个人爱好或自由发挥，展现自己的个性民宿也是个人IP，很多客人也是奔着民宿房东来的，若你有着一颗有趣的灵魂展现给客人，也会有很大的加分。

我们家是密码锁入住 ，客人来之前会提前发入住信息给客人整理了一份英文版和中文版 (之前的入住信息丢失了没有存档）

标明入住信息和室内需要的注意事项 ：

空闲的时候也可以做好接待，可以认识很多有趣的朋友 ，很多客都会冲着民宿房东来的（评论最多的是阳光少年，接待住的很舒服等等。） 外国客人如果不熟悉广州的一般情况都会接待 ，小区安保严，有时候进不去。

其他

两房loft单日租金价格为90元一个月为2700元 。平日定价为369 ，周六日定价399 阿姨清洁一次打扫费用：35元 。月租日租金下为130元 ，月租金为3900元。两房一厅平日定价为469 周日定价499元 阿姨清洁一次的费用 ：50元 三房一厅单日租金为180元 ，月租金为5400元 。一个月为平日定价899 ，周六日定价999。

阿姨清洁一次的费用：80元

广交会上涨幅度为百分之50 ，国庆和春节价格上涨几倍 ，有时更高 。

运营：

平台抽佣 ：平台抽取佣金百分之10 , 一般长租的客户我会引导客户 ，发送微信或者电话号码引流至Wechat预定 ， 节省佣金 。有一个专门的微信运营私域流量 ，到了后期很多老客户也会直接通过微信预定房间。

如果是当天没有卖出去的房源，我会参加途家和Arbnb的房源甩卖 ，超过晚上6点之后打8折 ，8点之后7折 。平日订房可以超过这个点预定 ，过了这个时间会优惠很多 。

预定民宿防踩坑指南：

1.如果是去陌生的城市旅行 ，预定一民宿前一定要通过高德查看周边的交通，有些民宿较为偏僻 ，交通不便利 。

2.认真分辨图片信息 ，很多照片华而不实 ，预定之后落差很大 ，可以通过评论区看到 ，

3.留意其他客人给的差评 ，好评是可以刷出来的，差评却不行 。差评是最好了解这个民宿整体情况的 ，客户体验不好很多情况都会写在评价中 ，例如房间隔音不好 ，沿着马路晚上吵 ，房子在一楼很潮湿等等 ，留心看 。

经验与教训：

1.地段真的很重要 ，有个房间因为位置问题，经常有客人取消订单能否获得足够的客源量保持盈利，选址很关键，不能单独因为个人喜欢。

 2.城市民宿 ，自己租房做短租，尽量找治安相对没有那么严格的小区，有些物业管的很严格，不给外来人口进入小区的 。

 3.楼层尽量要高一点的 ，高点的风景相对来说比较好一些 ，晚上也会较为安静

 4.之前一共挂了3个OTA平台，经常因为满房把订单转让给同行 ，上线的ota平台不要上的太多 ，专心运营好一到两个就够了 ，还因为这件事给平台封号过两次 。

 5.挣到钱了不要马上投入到消费中， 留下3-6个月的现金做好充足的准备 ，这也是疫情给到我们的经验和教训。

前期的投入大概有50多万 ，算是一笔不菲的投资 ，还好是在很多成本压低的情况下 ，不过不是自己把控着经营成本 ，估计会更高。

初次创业 ，从0到1做起来还是很难的，尤其是民宿 

大学毕业前也没有什么创业经历，深深的感受到创业不易，经营很难。

我不是一个很注重细节的人，但是在创业的过程中，很多细节之处都需要把控好 ，控制经营成本，采购环节多对比 ，开源节流， 储存一定的现金流预防风险。

通过这次创业经历，感受到作为经营者的辛苦。

很多时候一个人做完全部事情 ，凌晨逛淘宝， 阿里批发网看需要采购的物资 ，比价 。

一天在蜂巢内拿几十个 ，上百个快递上楼 。偶尔还会有些大件物品不能送上楼 ，需要自己拿上楼。

设计师给到的方案 ，需要按自己的理想方面整改 ，成本高的物品需要不断的协调更换 ，把控成本 ，装修设计 ，采购物资，方方面面都要考虑到。

刚开始的时候 ，可以说是一直没有假期 ，忙起来的时候 ，午饭时间能够成为晚饭时间 。

客户出现了问题需要及时处理 。碰到过几次客户没有带房卡 ，小区进不去 ，凌晨1点钟2点钟打电话给我去送房卡 。 

开民宿前内心是带着情怀来的 ，开了民宿之后，心态会转变得商业化 。房租，水电，物业，运营物资等等费用 ，随时待命处理客人无法处理的问题。这些都是在经营前没有事先想到过的问题 ，虽然每个月都能够盈利，但是感觉和心态上变得不一样了，变得没有之前那么的快乐 ，洒脱，每天需要思考的就是入住率，以及时常伴随而来的焦虑。 

去年疫情，给民宿行业带来了很大的冲击 ，疫情后也迎来了旅游季。

在民宿行业 ，我搭建时运用到了一条很重要的认知就是货比三家 。这是一位财富过亿的老板教我的方法 ，仅只是他随口说的，然后我记在心里了 

他和我说，曾经自己开公司时每次采购原材料时都能够位公司节省几十万的采购费用 。

我在这次民宿搭建中运用了这条认知 ，至少节省了5万的费用 。

开过民宿，就能体会到里面的酸甜苦辣 ，当时的许多决策都是有问题的 ，也源于自己的认知，能力不足，有自己空闲的房子想要接单做民宿，或者是有空闲的房间也是可以的 。