柏曼酒店 | 第一次加盟连锁酒店,如何避免踩坑?

2023-08-21 07:46:41 浏览：30 作者：管理员

自2016年进入酒店行业，开始涉足酒店投资，东隅已经有7年的投资经验。在7年时间里，东隅从投资单体酒店转型到加盟连锁酒店。2019年，东隅拿下了西北某核心城市高铁北站的一处物业，对物业及周边市场综合评判后，首次计划加盟商务酒店。

在反复对比后，东隅选择了东呈集团旗下的中端酒店品牌柏曼。2020年，柏曼酒店开始筹建，由于疫情影响，酒店筹开周期被延长至原定周期的两倍、投资回报周期也由3.5年变为6-7年。作为连锁酒店的新手投资人，东隅在投资时踩了哪些坑？又有什么样的经验可以分享给新手投资人？

投资人说 | 第135期

投资人 | 东隅

项目品牌 | 柏曼酒店

品牌所属集团 | 东呈集团

以下内容，来自投资人自述：

我在2016年进入酒店行业开始酒店投资，至今已有7年时间。最开始投资的是单体酒店，而后逐渐转为连锁酒店。为什么从单体酒店走向连锁，主要有以下原因：

首先，单体酒店的标准化程度低。相较于单体酒店，连锁酒店无论在客房品质还是在运营管理上都更加规范，能够为消费者提供更稳定和更标准化的服务。

其次，单体酒店的辨识度较低。国内单体酒店数量众多且较为分散，难以形成规模效应，向消费者输出统一的形象。与此同时，单体酒店获客能力弱，消费者黏性较差。

最后，连锁酒店是行业趋势。一方面，受限于客房数量、产品品质、服务质量和品牌辨识度，单体酒店的没有议价能力、营收天花板较低；另一方面，随着消费升级，大众对品牌意识的增加。要想打破营收天花板，适应消费者需求变化，主动加盟连锁酒店是更好的选择。

基于以上考量，我自2018年开始物色物业，准备加盟连锁酒店。在19年拿下所在城市高铁北站附近的一处物业后，我陆续接洽了几个酒店品牌。经过反复对比，最终选择了东呈集团旗下的中端品牌柏曼酒店。

在我看来，柏曼品牌主要有以下优势：

柏曼酒店的优势：

第一，品牌定位和物业定位适配度高。

物业地处城市未央区，靠近高铁北站，周边有写字楼和大型企业厂区。经过市场考察后，我发现，虽然物业周边旅游资源不足，但商务客源众多。为此，我打算聚焦商务客源，选择适配的品牌。此时，包括柏曼在内的、定位为商务酒店的品牌正与物业定位适配。

第二，酒店集团给投资人的选择空间更大。

由于柏曼酒店具有“一城一风格，一店一设计”的特色，在实际门店的落地中，会充分考虑各区域市场的差异性，在产品打造和供应链集采上，给予投资人更大的自主权。

第三，集团承诺给予优厚的扶持政策。

选择加盟柏曼酒店时，东呈集团正在积极拓展西北市场，我当时准备加盟的柏曼酒店也是东呈集团在所处城市的首家门店。为此，品牌方承诺给予更大的扶持政策，如管理费优惠、分派专业的店长驻店等。

投测满意度：3.5分

酒店总投资额 I 预估890万元 VS 实际1000多万元

单房投资额 I 预估7万元 VS 实际10万元

投资回报周期 I 投测预估3.5年 VS 经营预估6年

开发人员服务水平 I 不满意

（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括装修、消防、物资、店招等全部费用）

物业面积总计4000多平，房量为88间。从整体上看，该酒店的排房量不高，但房间的面积较大、布局设计较为合理，能够为商务客带去更好的住宿体验。

酒店实际的单房造价为10万元/间，高于品牌方当时预测的7万元/间。之所以有近3万元的差距，主要有两大原因：一方面是房间面积较大；另一方面是自己对客房设计要求较高，如将烤漆板更换为纯木的原木板。

与此同时，为更好地服务于商务客，我还升级了大堂，在公区增设了更大的会议室。从酒店的总投资额来看，酒店总投资额为1000多万，高于品牌当初预测的890万元。总得来看，品牌方在总投资额的测算上较为保守，品牌开发人员在投测上的积极性较高，但专业支持相对薄弱。

但在投资回报周期上，品牌方测算得较为准确。品牌方当时测算的投资回报周期是3.5年，在没有疫情影响的情况下，3.5年收回成本问题不大。但在商务活动受疫情影响逐步放缓的背景下，酒店盈利能力受限，疫情三年间酒店的营收仅能覆盖成本。

从目前的经营水平来看，酒店收回成本还需要3年时间。但据我观察，在疫情期间开业的酒店，6-7年回本也是比较正常的，酒店投资也需要讲时机。

筹开满意度：3.5分

筹建周期 I 预估4个月 VS 实际8个月

施工团队 I 品牌方推荐

在酒店的装修和设计上，柏曼采取“一城一风格，一店一设计”，因此投资人在酒店的整体装修上有较大的选择空间。

酒店筹开自2020年3月开始，由于施工时恰逢疫情，装修进程频繁被中断。原本预计4个月的周期也被延长到8个月，到2020年11月才完成门店的筹开，筹开周期是品牌方估计工期的2倍。

但在我看来，即使是在没有疫情的影响下，品牌方估计的工期也很难实现。因为当时的施工团队是品牌方推荐，从整体上看，施工团队的专业度不高，集团对平台上的装修公司管理也不太到位。

一方面，开发人员没有及时跟进项目的施工进程；另一方面，部分项目在验收时没有达到标准，造成了返工，也延迟了门店的开业时间。

但通常来讲，为保证工程顺利推进，投资人会给品牌方工程指导费。但从现实的履行程度来看，付给集团的工程指导费并没有发挥它应产生的价值。

因此，在投资下一家门店时，我会自己选择更加成熟的装修团队。成熟的装修团队可以帮助投资人节约时间，提高效率，更具性价比。

经营满意度：4分

RevPAR I 230-260元（2023年）

OCC I 80%（2023年）

店长满意度 I 一般

由于酒店开业后疫情反复，因此门店的经营情况并不理想。2020年至2022年的综合出租率仅为60%左右。但随着2023年酒旅行业回暖，商旅活动恢复，酒店的经营状况逐渐好转。

从经营数据上来看，2023年酒店的RevPAR在230至260元之间，OCC在80%左右，五一期间的入住率更是达到100%以上。按照目前的经营情况来看，能够实现2023年度的经营目标。

在人员配置上，酒店目前配备员工17名，前台加店长6人，客房5人，厨房2人。每月的人工成本在6万元左右，人房为0.19，处在合理的水平内。

酒店经营状况的好坏在很大程度上取决于店长。但该店却在3年内换了3任店长。对这3任店长，我只能给到3分的满意度。因为每一任店长在能力发展上并不均衡，要么是内部管理水平不足，要么是对外营销能力不足。为提升酒店的经营状况，我甚至自己出门陌拜，争取协议客户。

就目前来看，酒店管理人员的流动性较高，稳定性不足。在人员管理方面，集团对酒店支持力度稍弱，尤其在人才输送和专业化支持方面还有较大提升空间。

会员满意度：3分

集团会员占比 I 15%

会员复购率 I 一般

在客源结构上，酒店目前的OTA占比为20-30%，协议客户占比为20%、散客占比为15%-20%，集团会员为15%。相较于其他品牌来说，集团对门店的会员支持力度较低。虽然该城市只有2家柏曼，但由于西北地区是东呈的弱势区域，目前也存在会员流失问题。

供应链满意度：5分

集采价格 I 适中

产品质量 I 好

我对供应链的满意度还是比较高的。一方面，集团规定的集采比例较为灵活；另一方面，集采物资的价格比较的亲民、品质也有保障。以某知名品牌床垫为例，虽然有熟识的朋友能够以较低的价格采购床垫，但集团的集采价格还是低于朋友能给到的采购价格。

对品牌方的建议：

第一，希望品牌方加强对人员的管理。

一方面，增强委派店长的专业度，让店长能对门店的经营更加上心。另一方面，加强人员的稳定性。酒店管理人员流动性大会损害酒店的对客服务水平，也会让投资人对店长的辛苦培养付诸东流。

第二，重视“近距离保护政策”。

由于西北市场是东呈集团相对弱势的区域，为增强品牌在区域内的影响力，集团似乎有些急于求成。柏曼酒店在该地缺少“近距离保护政策”，在该柏曼酒店的2公里内，又有一家柏曼开业，加剧了区域内同品牌门店的内卷。

对投资人的建议：

第一，投资前要多和朋友沟通、向同行请教。

了解想要加盟的品牌在酒店业和该区域内的口碑，做好功课，提前避雷或采取预防措施。避免在加盟该品牌后，品牌违背当时的承诺或者派驻不专业的人员，延长酒店的筹开周期、拉高酒店的投资成本。

第二，注重物业的选择。

物业对酒店经营来说可谓是重中之重，在酒店投资中，关键在于选择交通方便、业态分布均衡，发展前景好的区域，事前评估该区域内的市场容量，再决定选择什么样的品牌，采取什么样的装修标准，达到最优性价比。

第三，注重物业和品牌的适配度。

选择好的物业是酒店投资的重要一步，但绝非唯一一步。选择与物业适配的品牌也同样重要，品牌定位和物业定位的匹配，可以增强品牌在该区域内对消费者的吸引力，提升门店的获客能力，拉高营收天花板。

「END」

关于我们

推荐阅读

点击图片即可阅读

上一篇：全球酒店融媒- 酒店品牌-- 三年 17、 18 、洲际酒店及度假村推出第19个全新中档转型品牌Garner

下一篇：去宝泉游玩(一)

评论区

共 0 条评论

这篇文章还没有收到评论，赶紧来抢沙发吧~

柏曼酒店 | 第一次加盟连锁酒店,如何避免踩坑?

评论区

【随机内容】