张树民:旅游存量资产亟待盘活
2023-07-26 00:37:18 浏览：66 作者：管理员
现在“旅游+地产”模式都受到挑战，未来旅游投资会朝四个方向走：一是新开发仍有空间，还是有很多好项目可以投；二是行业上已有很多旅游存量资产，地方政府着急要盘活，只要有能力，就可以施展；三是文旅融合带来巨大空间，能催生出很多新品牌；四是和地产收益类似的新的反哺模式，肯定在酝酿。牧青行摄/天山博格达峰
第一，我们原来一直习惯于乐观地表达。如果没有疫情，我们似乎就没有考虑过增长的局限。从企业的角度来看，增长的极限就是产能过剩。我们现在应该是总体到了存量时代，不是增量时代了。第二，我们原来鼓励创新，认为但凡创新就是好的，但实际上也出现了很多伪创新。有些时候，甚至有的还在逻辑闭环还没有形成的时候，就敢出来就讲“创新模式”，这对行业其实有损害的。第三，旅游从业者对行业发展路径的掌控力太弱。一方面是过度市场化状态的小散行业主体在参与竞争，另一方面是很多资源掌握在地方政府手里，总体上仍然应该是政府主导型的发展模式。第四，全行业普遍对企业主体的关注不够，例如，一定时期大家对“旅游和地产”结合发展颇有微词，但从企业的角度来看，“反哺”和“土地补偿”却是非常必要和有意义的。第一个意义是要应对未来经营的不确定性，旅游项目的运营有都不确定性，要事先有资金余量来应对这种未来的不确定。第二个意义是好项目迅速异地复制需要资金，地产反哺的钱是旅游项目扩张、再投资的资金来源。第五，我们对行业的评估不够，对行业的精准评估也是我们亟需关注的根性问题。我们习惯于笼统描述，对有些重要的事探究还不细。例如：旅游业是不是附庸行业？在地方政府那里是不是战略性支柱产业？很多地方政府视旅游行业为窗口行业、形象行业，因为容易抓出成绩，都愿意发展旅游业。可是旅游业对当地到底有什么贡献？它是不是准公共产品？旅游业如果被定义为幸福产业，就要呼应民生，那它就是公共产品，门票就要降低或取消。但从企业投资经营的角度，门票非常重要，既需要门票来支撑运营成本，也需要门票权作必要融资才能研发和建设更新更好的产品。还有，旅游业是不是像原来大家认为的特别值得投资呢？这其实就是“烧开水”理论，火太小烧不开，太大烧过了又造成浪费。所以旅游业应该属于中性投资的行业。加”，是加周边。酒店对度假非常重要，有了“酒店+”才谈得上度假，无论是城市“微度假”，还是大度假区，度假肯定都是首先围绕着酒店或者说是住宿业而展开。住的好，才有心情感受异地生活，如果住宿非常差，那度假的体验感就不强。“减”，是减内部。原来的酒店标准，很多还是有对大堂等宽大空间的指引，有的酒店区域空间反而适中就好，太大也不行。“乘”，是乘功能。我们都在寻找未来旅游业的市场机会，其实其中有一个很好的市场机会，是城市更新。未来有很多城市的空间要更新，很多这种更新项目应该是融合类旅游休闲度假项目，从酒店或者住宿业切入，或者说整个空间里乘很多的东西，在整个功能上不再是附庸，为整个经济发展做出了贡献。“除”，是除类别。大住宿业中，包括各种类型的“酒店”类型，可以用除法“一分为五”：有严格按照星级标准的，有城市经济型的，有城市中端的，再有就是非城市区域民宿，还有移动的营地房车等类型。一个原来的星级标准，已经不能够统起来这么多类型了。像移动类住宿，可以作为独特吸引物而成为自然人文景区的弹性业态，已经不太符合固定的、标准化住宿的逻辑，是一种慢慢的业态融合。“1”，是一个阶段。原来的时代，是资本为王，投钱越多越好。今年以来，各地政府到深圳招商很多，能够感觉到形势发生着变化。首先，招商肯定仍然先问能不能投资，还是希望能够继续引资过去。但当听到说不一定投，对方就会说“那也OK，华侨城运营体系很好、产品丰富、人才雄厚，是不是来给我做运营管理”。有的招商官员甚至说，华侨城有专业的眼光和视野，只要能帮忙把当地旅游业务梳理明白，他们会自己找钱。所以纯看投资的时代基本过去了。“2”，是两股力量。政府和企业是市场上影响投资的两股力量。政府掌控资源力和政策力，企业掌握产品力和运营力，政府和企业的这各自的“两力”还有对应关系：第一，政府资源力对应企业产品力。政府拥有强大的资源支配力，决定着选择项目合作伙伴的导向。这就对应着企业的产品力，有好的产品内容、产品品牌，地方政府就容易把资源拿出来合作。第二，政府政策力对应企业运营力。政府招商项目，更关注是否投资、不太管将来能否持续运营。现在，可喜的是，政府和企业表现出更多的“共情力”，地方政府慢慢地在理解企业的难处，企业也越来越能理解地方政府的难处。“3”，是三个阶段。第一阶段是进入期，要把钱用好用准。原来基金模式为主的投资，是一种错配，基金类不适合投旅游业，怎么能用一种追求短期高回报的资金，去投一个“长期回报、细水长流”的领域呢？第二阶段是中间运营期，这个行业现在是没有完善的退出机制的，没有退出就等于只能自己持续经营、很难转手。而运营能力又是贯穿始终的，如果前期项目策划、设计出现盲目，运营会很艰难。第三阶段是退出期，退出机制包括两方面，一个方面是要有权威的交易所，科学的项目评估标准体系，另一方面，是资产证券化，大家现在都讨论REITs，这不是讲股权故事，是讲资产收益权证券化。“4”是四个方向。现在“旅游+地产”模式都受到挑战，未来旅游投资会朝四个方向走：一是新开发仍有空间，还是有很多好项目可以投；二是行业上已有很多旅游存量资产，地方政府着急要盘活，只要有能力，就可以施展；三是文旅融合带来巨大空间，能催生出很多新品牌；四是和地产收益类似的新的反哺模式，肯定在酝酿。
作者：张树民，华侨城（深圳）旅游发展集团有限公司党委书记、总经理©版权声明：本文内容网络版权归原作者所有，如有侵权请及时联系我们，我们将第一时间删除，转载请注明作者及原出处。
马牧青简介
文化学人，旅游资深专家；
北京青蓝文旅规划设计院院长；
山西张壁古堡旅游区总规划师；
中国旅游景区协会专家委员会专家；
中国城市科学规划设计研究院旅游总规划师。
乡村旅居倡导者与践行者，市场定位“倒行逆施”法和旅游规划“四点论”倡导者。
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2023-09-06
